美元走強，日元走軟。 截至2022年3月1日，日元兌美元匯率為115.03日元，截至4月30日，日元兌美元匯率為130.59日元，兩個月來下跌了13.5%。 這是自2002年4月近20年以來，美元兌日元首次突破130日元大關。 日元走軟的主要原因是，美國央行（FRB）試圖提高政策利率和量化緊縮（QT），而日本央行則持續金融寬鬆，兩者之間的金融政策一直有著顯著的差異。

接下來，我想談談日元貶值對房地產價格的影響。

首先，由於日元貶值，預計木材和其他進口建築材料價格將進一步上漲。 從代表進口商品價格趨勢的日本銀行之「進口價格指數」（2022年3月）來看，「木材、木製品和森林產品」的進口價格比起去年增長60.7%（日元），在供應緊張的背景下已經很高，但未來在日元走軟的背景下，價格將進一步上漲，並有望轉嫁到房地產價格上。

其次，由於日元貶值，以美元計算的房地產價格下降，一些人認為外國人將買進日本房地產，但實際上的狀況又是如何呢?

我們以日元和美元來做個對照（如下例所示）：

（例）物件價格3億日元，年收入1,500萬日元，表面收益率5%

（1） 1美元=100日元

1. 日元：物件價格3億日元， 年收入1,500萬日元 → 表面收益率5%
2. 美元：物件價格300萬美元，年收入15萬美元 → 表面收益率5%

（2） 1美元=130日元

1. 日元：物件價格3億日元， 年收入1,500萬日元 → 表面收益率5%
2. 美元：物件價格230萬美元，年收入5萬美元 → 表面收益率5%

也就是說價格3億日元、年收入1,500萬日元、和表面投報率5%的物件,當一美元兌100日元時需要300萬美元才能購買3億日元的房產，而當1美元兌130日元時，只需大約230萬美元就可以購買3億日元的房產。 然而，由於日元貶值，收入將相對地減少，從15萬美元減少至11.5萬美元, 所以即使日元貶值，表面投報率也是5%不變。 如此看來, 雖然此時日元貶值不會「直接」為海外投資者購買日本房地產帶來好處，但對於認為日元貶值只是一時性，有望日元再度回升的海外投資者而言，現在正是收購日本房地產的好時機，因此，我們持續關注海外投資者的未來趨勢。